Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerlichen Regeln für Wohneigentum. Besonders betroffen sind Renovationen sowie Investitionen in Energie und Gebäudetechnik.
Mit dem Entscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum grundlegend. Während künftig kein fiktives Einkommen mehr versteuert wird, entfallen im Gegenzug steuerliche Abzüge für Unterhalt, Renovationen und energetische Massnahmen.
Solange die neue Regelung noch nicht in Kraft ist, gelten die heutigen Steuerregeln weiter. Dadurch entsteht für Eigentümerinnen und Eigentümer ein zeitlich begrenzter Handlungsspielraum.
Update: 4. Februar 2026
Mehrere Gebirgskantone – darunter Uri, Wallis, Graubünden, Appenzell Innerrhoden, Tessin, Obwalden, Nidwalden und Glarus – haben mit einem Brief beim Eidgenössischen Finanzdepartement angeregt, den Systemwechsel später umzusetzen. Hintergrund ist, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts mit der Möglichkeit verknüpft ist, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Diese soll Einnahmeausfälle bei Kantonen mit vielen Ferienwohnungen teilweise ausgleichen. Da die Ausarbeitung dieser neuen Steuer mehr Zeit benötigt, fordern die Kantone eine Umsetzung frühestens ab 2030. Der Bundesrat wird nach Anhörung der kantonalen Finanzdirektionen über den endgültigen Zeitplan entscheiden.
Stand: 18. Januar 2026
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen. Die konkrete Umsetzung erfolgt schrittweise auf Bundes- und Kantonsebene. Der frühestmögliche Zeitpunkt für das Inkrafttreten wird derzeit ab etwa 2028 erwartet.
Kantonale Übergangs- oder Ausnahmeregelungen sind möglich. Diese Seite wird bei neuen Entwicklungen aktualisiert.
Der Eigenmietwert ist ein steuerliches Konzept in der Schweiz. Er bezeichnet ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen.
Dabei wird angenommen, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer eine Mieteinnahme erzielen würde, wenn das Objekt vermietet wäre. Obwohl dieses Einkommen tatsächlich nicht anfällt, wird es dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.
Kurz gesagt: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, wird steuerlich so behandelt, als würde er oder sie sich selbst Miete bezahlen.
Der Eigenmietwert wurde eingeführt, um eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Mieterinnen und Mietern sowie Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern zu schaffen.
Mieter bezahlen ihre Miete aus bereits versteuertem Einkommen. Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen ihre Immobilie, ohne dafür eine Miete zu bezahlen. Um diesen Vorteil auszugleichen, wird der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen berücksichtigt.
Im Gegenzug können Eigentümerinnen und Eigentümer bestimmte Kosten steuerlich abziehen.
Der Eigenmietwert und die Steuerabzüge bilden ein zusammenhängendes System. Weil der Wohnnutzen als Einkommen besteuert wird, können Eigentümerinnen und Eigentümer verschiedene Ausgaben rund um ihre Immobilie steuerlich geltend machen.
Diese Abzüge dienen dazu, die zusätzliche Steuerbelastung durch den Eigenmietwert teilweise auszugleichen. Ohne Eigenmietwert gäbe es aus Sicht des Gesetzgebers auch keinen Grund mehr für diesen Ausgleich.
Deshalb sind der Eigenmietwert und die Steuerabzüge direkt miteinander verknüpft.
Aktuell können Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer verschiedene Kosten im Zusammenhang mit ihrer selbstgenutzten Immobilie von den Steuern abziehen. Dazu gehören insbesondere:
Diese Abzüge machen Investitionen finanziell attraktiver, da ein Teil der Kosten steuerlich kompensiert werden kann.
Der Eigenmietwert gilt für selbstgenutztes Wohneigentum, also Häuser oder Wohnungen, in denen die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst wohnt.
Für vermietete Immobilien gelten andere steuerliche Regeln. Dort werden tatsächliche Mieteinnahmen versteuert, während Kosten weiterhin abziehbar bleiben. Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft daher primär selbstgenutztes Wohneigentum.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt künftig die Besteuerung eines fiktiven Einkommens bei selbstgenutztem Wohneigentum. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen den Wohnnutzen ihrer Immobilie dann nicht mehr als Einkommen versteuern.
Gleichzeitig wird das heutige System grundlegend angepasst. Denn der Eigenmietwert und die steuerlichen Abzüge sind rechtlich miteinander verknüpft. Fällt der Eigenmietwert weg, entfällt aus Sicht des Gesetzgebers auch die Grundlage für viele Abzüge.
_Content.jpg)
Auf Bundesebene bedeutet das klar: Steuerliche Abzüge für Unterhalt, Renovationen und energetische Massnahmen bei selbstgenutztem Wohneigentum werden künftig eingeschränkt oder vollständig gestrichen.
Auf kantonaler Ebene besteht hingegen ein gewisser Spielraum. Die Kantone können bis längstens 2050 selbst entscheiden, ob sie Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weiterhin steuerlich berücksichtigen wollen oder nicht. Welche Abzüge künftig möglich bleiben, kann sich daher je nach Kanton unterscheiden.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändern sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Investitionen in selbstgenutztes Wohneigentum grundlegend.
Investitionen in Solaranlagen, Wärmepumpen oder Ladeinfrastruktur für E-Mobilität können künftig steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Ein zentraler finanzieller Vorteil fällt damit weg.
Auch Aufwendungen für Renovationen und die Erneuerung von Gebäudetechnik sind künftig nicht mehr abzugsfähig. Kosten, die heute noch steuerlich berücksichtigt werden können, müssen dann vollständig privat getragen werden.
Davon betroffen sind auch elektrische Installationen im Rahmen von Sanierungen, etwa der Ersatz von Leitungen und Kabeln oder Anpassungen an geltende Normen und Sicherheitsvorgaben.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen, die neuen Regeln treten jedoch erst in einigen Jahren in Kraft. Bis dahin gelten die heutigen steuerlichen Rahmenbedingungen weiterhin.
Das schafft ein zeitlich begrenztes Fenster für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die Investitionen ohnehin planen oder mittelfristig ins Auge fassen.
Solange die neue Regelung noch nicht gilt, können Investitionen in energetische Massnahmen, Renovationen und Gebäudetechnik weiterhin steuerlich berücksichtigt werden. Dieser finanzielle Vorteil entfällt künftig.
Wer jetzt plant und umsetzt, sichert sich damit einen Vorteil, der später nicht mehr zur Verfügung steht.
Der genaue Zeitpunkt der Umsetzung sowie mögliche Übergangsregelungen unterscheiden sich je nach Kanton und sind noch nicht abschliessend geklärt.
Eine Investition unter den heute bekannten Regeln bietet mehr Sicherheit als ein Abwarten unter unklaren zukünftigen Bedingungen.
Viele Massnahmen werden im Rahmen von Renovationen oder Modernisierungen umgesetzt. Wer frühzeitig plant, kann Arbeiten bündeln und technische Lösungen aufeinander abstimmen.
Das reduziert Doppelaufwand, vereinfacht die Umsetzung und senkt langfristig Kosten.
Unabhängig von steuerlichen Änderungen verbessern Investitionen in Energie, Technik und Infrastruktur den Wohnkomfort, die Effizienz und den Wert der Immobilie.
